Consultanta pe probleme privind constituirea si functionarea asociatiilor de proprietari

Legile in vigoare reglementează aspectele juridice, economice si tehnice cu privire la înfiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, precum si modul de administrare si de exploatare a clădirilor de locuinte aflate în proprietatea a cel putin 3 persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, inclusiv în cazul celor care au în structura lor si spatii cu altă destinatie decât aceea de locuintă. În conditiile stării de indiviziune fortată, proprietarii au obligatia să ia măsuri cu privire la drepturile si obligatiile comune ce le revin tuturor asupra proprietăii comune. În acest scop, proprietarii se pot asocia în asociatii de proprietari cu personalitate juridică.

Asociatia de proprietari are drept scop administrarea si gestionarea proprietătii comune care, pe lângă drepturi, impune obligatii pentru toti proprietarii. Consecintele neluării măsurilor de organizare si functionare cu privire la administrarea si gestiunea proprietătii comune sunt în răspunderea juridică a tuturor proprietarilor sau a reprezentantilor acestora, după caz.

Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari au dreptul să participe, cu drept de vot, la adunarea generală a proprietarilor, să îsi înscrie candidatura, să candideze, să aleagă si să fie alesi în structura organizatorică a asociatiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana în cauză trebuie să aibă capacitate deplină de exercitiu.

Asociatia de Proprietari este forma juridica de organizare si de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor unui condominium, recunoscuta de lege. Prin condominium, cladire sau bloc de locuinte se intelege o proprietate imobiliara formata din apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta (proprietatea individuala) si proprietatea comuna indiviza, aferenta in cota-parte fiecareia dintre proprietatile individuale si de care nu poate fi separata.

Proprietatea individuala si proprietatea comuna aferente fiecarui proprietar constituie o unitate imobiliara in cadrul condominiumului.

Asociatia de Proprietari devine, prin sentinta judecatoreasca, persoana juridica cu caracter non-profit. Non-profit inseamna ca sumele provenite din venituri (dobanzi bancare, inchirieri spatii/elemente din proprietatea comuna, profit din activitati lucrative, sponsorizari, subventii, finantari nerambursabile, penalizari etc.) se folosesc numai pentru imbunatatirea sau repararea proprietatii comune, pentru dezvoltarea condominiumului, pentru remunerarea membrilor activi, pentru investitii in scopurile asociatiei etc., in functie de hotararile adunarii generale a proprietarilor, membri ai asociatiei.

Cu exceptia aspectului privind necesitatea infiintarii Asociatiei de Proprietari ca obligatie a proprietarilor pentru propria lor proprietate, aceasta unica forma de organizare mai confera si urmatoarele avantaje, unele stabilite prin prevederi legale:

• Calitatea de persoana juridica cu drepturi depline in fata oricarei institutii publice de stat sau private;
• Scutire de impozit pe veniturile obtinute de asociatie din inchirieri ale spatiilor comune, din activitati economice de orice natura etc., in conditiile legii;
• Scutire la plata taxei judiciare de timbru pentru actiunile in instanta impotriva restantierilor;
• Scutire la plata taxei judiciare de timbru pentru actiunile in instanta impotriva furnizorilor de servicii publice (RADET etc.) privind respectarea drepturilor consumatorilor;
• Privilegiu imobiliar asupra bunurilor mobile si imobile ale restantierilor, la judecatorie, astfel incat la data vanzarii apartamentelor/spatiilor aceasta operatiune sa nu se poata face decat dupa achitarea datoriilor catre asociatie;
• Negocierea directa a contractelor de furnizare si intermedierea serviciilor publice de utilitati;
• Aplicarea unui sistem propriu de penalizari, aducator de venituri, compensatoare pierderilor, pentru asociatie;
• Eliminarea fraudelor financiar-contabile si a muncii la "negru";
• Obtinerea de credite avantajoase, cu dobanda subventionata, pentru lucrari de reabilitare, consolidare, modernizare;
• Posibilitatea deschiderii de conturi la orice banca;
• Posibilitatea retribuirii tuturor celor care se implica in activitati practice sau cu raspundere in cadrul asociatiei;
• Posibilitatea initierii de catre proprietari a unor afaceri in numele asociatiei de proprietari;
• Aplicarea unor programe sociale de sprijinire a persoanelor cu dificultati financiare;
• Posibilitatea contorizarii individuale a consumurilor de apa, gaze etc.;
• Posibilitatea asociatiei de a deveni intermediar de servicii publice si colector de taxe si impozite locale, activitati aducatoare de venituri;

Pentru infiintarea asociatiei de proprietari va este necesar un ‘’Ghid de constituire asociatie de proprietari’’, care contine: